Pubblicato il

Vano scala e condominio sicuro: cosa c’è da sapere

da lavorincasa.it

La casa è certamente il luogo per eccellenza in cui vogliamo sentirci sicuri, o almeno così dovrebbe essere. Molto spesso, accade che si abbia estrema cura degli interni delle nostre abitazioni ma poca attenzione all’esterno, soprattutto per chi abita in condominio.

Ogni condominio, infatti, racchiude una serie di potenziali pericoli per la sicurezza di chi ci vive o lavora, legati agli impianti, alla salubrità dell’acqua, alle componenti elettriche che non posso essere trascurati né ignorati.

I beni comuni condominiali

I beni comuni sono le parti che compongono il contenitore condominio e delle quali gli abitanti ne detengono la proprietà, nel rispetto dei millesimi di proprietà, ovvero:

  1. il suolo su cui sorge l’edificio e sue pertinenze;
  2. le fondazioni, muri maestri, pilastri e travi portanti;
  3. le scale condominiali, portoni d’ingresso, vestiboli, anditi;
  4. i portici, cortili, giardini;
  5. le facciate;
  6. i locali per i servizi comuni, cioè la portineria, gli stenditoi, le lavanderie, i locali contatori, i sottotetti.

Questi beni, indipendentemente dal loro utilizzo, si usurano nel tempo.
Tutti gli immobili, infatti, anche se realizzati a regola d’arte e con ottimi materiali, sono soggetti a un processo di deterioramento che se non contrastato con controlli e interventi periodici può compromettere l’efficienza degli stessi e la sicurezza di chi ci abita.

Per rendere più vicino a noi il concetto di usura delle parti comuni possiamo pensare al numero di volte in cui il portone di ingresso viene aperto e chiuso nell’arco di una sola giornata o a quante volta venga utilizzato l’interruttore della luce delle scale. L’unica soluzione per contrastare il degrado naturale dei materiali da costruzione e l’usura a cui è sottoposto il manufatto edilizio risiede quindi in una corretta e periodica manutenzione.

continua a leggere

 

Pubblicato il

Condominio: il vademecum sulle tabelle millesimali

da studiocataldi.it

Tabelle millesimali: di cosa si tratta?

La legge, infatti, stabilisce che il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare debba essere espresso in millesimi (art. 68 disp. att. c.c.)e tale valore sarà stabilito facendo riferimento a particolari coefficienti e parametri riguardanti la metratura (superficie, volume, ecc.) e il posizionamento dell’unità immobiliare (piano, esposizione, ecc.).
Tuttavia, precisa la legge, nell’accertamento di tali valori non si terrà conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare.
La tabella millesimale sarà presente in allegato al regolamento condominiale, laddove questo sia previsto (ovverosia ove vi siano oltre 10 condomini), oppure potrà essere comunque redatta indipendentemente dalla presenza di un regolamento.
 
La ripartizione in millesimi non è affatto di poco conto: basti pensare, ad esempio, che il “peso” dei millesimi incide sui quorum necessari per la regolare costituzione dell’assemblea condominiale, sulle maggioranze richieste affinché vengano adottate le delibere assembleari, nonché sulle decisioni riguardanti le parti comuni e la ripartizione delle spese.
Infatti, l’art. 1118 del codice civile, stabilisce che il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene.
 
L’art. 1123 c.c., invece, soggiunge che le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza saranno sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Pubblicato il

Marciapiedi: se cadi ne risponde il condominio o il comune?

da studiocataldi.it

Custodia dei marciapiedi

Ciò posto, per quanto concerne la custodia dei marciapiedi – ivi compresi quelli attigui agli edifici condominiali – per principio generale la giurisprudenza è da tempo attestata nel ritenere che <<gli obblighi di manutenzione dell’ente pubblico proprietario di una strada aperta al pubblico transito, al fine di evitare l’esistenza di pericoli occulti, si estendono ai marciapiedi laterali, i quali fanno parte della struttura della strada, essendo destinati al transito dei pedoni. Ne consegue che del danno cagionato da buche sussistenti sul marciapiede non risponde il condominio dell’antistante stabile, il quale non è pertanto passivamente legittimato nel giudizio promosso ai fini del relativo risarcimento>> (Cass. n. 16226/2005).

Tanto perché l’art. 14 del Codice della strada, ma anche gli artt. 16 e 28 L. n. 2248/1865 e, per quanto concerne i Comuni, l’art. 5 R.D. 2506/1923, dispongono che per assicurare la sicurezza degli utenti della strada, la pubblica amministrazione, quale proprietaria, ha l’obbligo di provvedere alla relativa manutenzione e, se del caso, segnalare qualsiasi situazione di pericolo o di insidia (Cfr.: Cass. n. 5445/2006).

Tuttavia tale custodia può anche far capo a diversi soggetti, a pari o diverso titolo, e ciò avviene quando per gli stessi coesiste il potere di gestione e di ingerenza sul bene che, come visto sopra, rappresenta ai sensi dell’art. 2051 Cc il criterio di imputabilità per i danni cagionati a terzi da cosa in custodia.

continua a leggere