Il fisco è “soft”, se il professionista esercita nella casa in cui abita

da ilmessaggero.it

Chi vuole mettersi in proprio e non ha già la fortuna di avere alle spalle uno studio professionale, come prima cosa deve assicurarsi le “quattro mura” dove esercitare. Spesso chi possiede una casa spaziosa non esita a trasformare la sala hobby o la camera in più in studio investendo l’appartamento del duplice ruolo di abitazione e luogo di lavoro. Ciò significa anche che alcuni costi da sostenere riguarderanno servizi utilizzati sia nell’ambito familiare che in quello professionale. Ma il fisco come vede queste spese? Leggi tutto “Il fisco è “soft”, se il professionista esercita nella casa in cui abita”

Appartamento “uso studio” e regole condominiali

da laleggepertutti.it

È giusto pagare la quota condominiale per un condominio di impianti comuni? Sono proprietario di una unità immobiliare al CDN, adibita a studio/ufficio in un condominio di soli uffici con impianti di aria condizionata/riscaldamento centralizzato, (edifici anni 90 con impianti tipo termoconvettori per aria calda e fredda). Lo studio per motivi personali non lo utilizzo, pertanto ho disdetto il contratto di energia elettrica. L’impianto centralizzato nello studio funziona solo con l’energia elettrica, perciò pur volendo l’impianto non lo posso utilizzare avendo disdetto il contratto di energia elettrica . Ho chiesto all’amministratore di esentarmi o ridurmi il pagamento della quota ma ciò mi è stato negato categoricamente, a suo parere doveva decidere l’assemblea condominiale. Posso appellarmi a qualche legge per evitare questa palese ingiustizia? Trattandosi di studi e non di civili abitazioni suppongo ci siano leggi diverse. Quali?

Le norme da prendere in considerazione nel caso specifico sono le disposizioni che regolano in generale la materia condominiale ed in particolare gli articoli 1117, 1118 e 1123 del codice civile.

Occorre premettere che la disciplina del condominio si applica qualunque sia la destinazione delle unità immobiliari: questo significa che le regole sono le stesse sia che le unità immobiliari abbiano destinazione abitativa, sia che le stesse abbiano una destinazione differente (commerciale, uso ufficio o studio).

Fatta questa premessa, si evidenzia che:

– sono di proprietà condominiale (cioè di tutti i condomini), se non risulta il contrario dall’atto di acquisto, anche i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini (articolo 1117, 1° comma, n. 3, del codice civile);

continua a leggere

“Conosciamo i nostri diritti” in condominio: uso dell’appartamento

da laleggepertutti.it

Uso dell’appartamento in condominio

Ciascun condomino è libero di utilizzare l’appartamento come meglio crede, salvo limiti nel regolamento approvato all’unanimità. L’unanimità può essere raggiunta non solo con votazione in assemblea, ma anche con singole e separate approvazioni del regolamento all’atto dell’acquisto delle unità immobiliari in sede di rogito notarile con il costruttore.

La giurisprudenza oggi è molto rigida nell’interpretazione di tali clausole limitative e solo un’espressa elencazione di ciò che è vietato fare può essere ritenuta valida. Questo significa che se il regolamento vieta l’uso dell’appartamento per attività alberghiera si può ugualmente fare l’affittacamere o creare un b&b.

Il regolamento di condomino non può vietare di tenere animali negli appartamenti (anche in questo caso salva l’unanimità) così come impedire che gli stessi siano trasportati in ascensore.

Non si può impedire al proprietario di affittare l’immobile a determinate categorie di soggetti (ad esempio studenti ed extracomunitari).

L’utilizzo dell’appartamento per attività commerciali non implica di per sé una maggiore partecipazione alla spesa comune; per cui, ad esempio, in assenza dell’unanimità, non si possono imputare più millesimi a chi riceve numerosi cliente e perciò sfrutta di più l’ascensore o le scale.

L’utilizzo dell’appartamento non deve creare molestie ai vicini come rumori e altri schiamazzi. Questo significa che se il regolamento non vieta di aprire palestre o altri esercizi commerciali, questo non significa che il proprietario non debba fare in modo di isolare l’acustica se questa molesta i vicini.

Esistono una serie di attività consentite sul balcone di casa come l’installazione di un’antenna o di un condizionatore, il posizionamento di una bombola d’acqua o di un impianto di riscaldamento autonomo, stendere i panni o apporre vasi. Eventuali divieti devono essere contenuti nel regolamento approvato all’unanimità. Per maggiori chiarimenti sul punto leggi Cosa si può fare sul balcone di casa?

Tra i diritti inerenti alla proprietà privata rientra anche quello di distaccarsi dall’impianto centralizzato di riscaldamento a condizione che ciò non implichi un particolare aggravio o un malfunzionamento all’impianto comune. Non c’è bisogno di chiedere un’autorizzazione all’assemblea o all’amministratore. A quest’ultimo andrà solo data la comunicazione a lavori eseguiti affinché decurti le spese di consumo dai millesimi del soggetto distaccato (che tuttavia continuerà a pagare le spese fisse di conservazione dell’impianto e la manutenzione dello stesso).

“Conosciamo i nostri diritti” in condominio: uso delle parti comuni

da laleggepertutti.it

Le norme di riferimento in condominio

Prima di elencare quali sono i diritti di chi vive in condominio andiamo a vedere cosa dice la legge. Due sono gli interessi che il condomino intende tutelare: la proprietà del proprio appartamento(che è una proprietà esclusiva e integrale) e la proprietà delle parti comuni del palazzo (che invece è una proprietà condivisa e per una semplice quota pari al valore dei propri millesimi).

Per quanto riguarda la proprietà dell’appartamento vigono le stesse regole (e quindi i medesimi diritti e doveri) di qualsiasi altro immobile. Inutile stare a dire quindi che il titolare può fare del proprio appartamento ciò che vuole: può fare lavori di ristrutturazione, modificare la piantina, cambiare la destinazione d’uso (ad esempio adibirlo a uso ufficio o attività commerciale), ricevere ospiti o clienti; può affittare stanze o farne un bed and breakfast. Tutto ciò rientra nei poteri del proprietario, salvo che il regolamento di condominio lo vieti espressamente. Affinché il regolamento possa vietare al proprietario dell’immobile un particolare uso o attività (fosse anche lo stendere i panni o collocare vasi da fiore dal balcone) dovrebbe essere approvato all’unanimità. L’unanimità costituisce infatti una sorta di autolimitazione al diritto di proprietà che lo stesso titolare ha voluto ed acconsentito; per cui solo così sono valide le limitazioni all’uso dell’immobile. Affinché tali limiti siano poi validi e opponibili nei confronti dei successivi acquirenti dell’appartamento, il regolamento di condominio deve essere trascritto nei pubblici registri immobiliari (insieme all’immobile in questione) oppure allegato all’atto stesso di vendita.

Uso delle parti comuni del palazzo

Più limitato è il diritto del condomino all’uso delle parti comuni dell’edificio: dai muri perimetrali alle parti interne (scale, androne, garage sotterraneo), dal cortile alla terrazza che copre l’edificio o, in sua assenza, il tetto. Qui vige il seguente principio: ciascun condomino può utilizzare le parti comuni dell’edificio purché rispetti le seguenti regole:

  • non può impedire agli altri condomini di fare lo stesso uso del bene. Questo significa, ad esempio, che si può ben utilizzare il tetto del palazzo per apporre un impianto fotovoltaico a condizione che si lasci lo spazio necessario anche agli altri per fare altrettanto; si può parcheggiare un’auto del cortile scoperto ma non anche la seconda o la terza o un camper, togliendo spazio agli altri; si può utilizzare il lastrico solare (meglio conosciuto come “terrazza”) ma non impedire agli altri condomini di accedervi e farne magari lo stesso uso (ad esempio per stendere i panni o come ripostiglio);
  • non utilizzare il bene per uno scopo diverso rispetto a quello per il quale è nato (dovere di non modificare la destinazione d’uso). Ad esempio, anche se non si dà fastidio a nessuno, non si può lasciare la bicicletta o la moto nell’androne dell’edificio, legata con un lucchetto all’inferriata delle scale, poiché l’ingresso ha un’altra funzione; non si può utilizzare il giardino come parco giochi dei bambini o, viceversa, il parcheggio per creare un campo di calcio;
  • nel momento in cui si intende eseguire una costruzione, all’interno o all’esterno del proprio appartamento (si pensi a una veranda che copra il balcone) non si può pregiudicare la stabilità del palazzo né si può ledere il suo decoro architettonico (ossia l’estetica).

Nel rispetto di tali limiti è possibile quindi utilizzare le parti comuni dell’edificio senza dover chiedere il permesso a nessuno. Ad esempio è possibile:

  • installare l’antenna sul tetto dell’edificio;
  • installare sulla terrazza un pannello fotovoltaico e poi far transitare i fili all’estero del palazzo;
  • piantare dei fiori o degli “odori” sulle aiuole del condominio (ad esempio prezzemolo, basilico, ecc.);
  • apporre una targa sul muto del palazzo in caso di studi professionali o altre attività commerciali;
  • usare la terrazza di copertura per posare oggetti propri o per stendere i panni o come angolo per prendere il sole;
  • apporre un condizionatore sulla facciata dell’edificio (se non lede il decoro);
  • far passare fili in prossimità del balcone del vicino di casa. Questo significa che nessun condomino potrà opporsi a che i tecnici della televisione ancorino i cavi dell’antenna alla parete dell’edificio senza passare sulle proprietà private;
  • aprire un varco o una porta su un muro condominiale, magari per consentire l’accesso alla proprietà esclusiva di uno dei condomini. Ogni condomino ha infatti diritto di apportare le modifiche che gli consentono un’utilità supplementare rispetto agli altri condòmini. Come detto sopra, tale facoltà è concessa a condizione che non venga impedito il concorrente utilizzo del bene comune, che non ne sia alterata la naturale destinazione e che non venga pregiudicata la stabilità e il decoro dell’edificio condominiale;
  • creare una veranda sul proprio terrazzo senza dover per questo chiedere il permesso all’amministratore o all’assemblea (salvi ovviamente i permessi amministrativi del Comune). Anche in questo caso, sarà necessario rispettare l’estetica della facciata;
  • sopraelevare sull’ultimo piano creando un’altra costruzione (leggi Si può sopraelevare sull’ultimo piano?).

Nel caso di persona con disabilità, essa può chiedere all’assemblea che vengano eseguiti lavori per l’abbattimento delle barriere architettoniche, addossando i costi alla compagine condominiale secondo millesimi. L’assemblea approva a maggioranza dei presenti che devono costituire almeno la metà dei millesimi dell’edificio. Se il voto è negativo, l’interessato può ugualmente provvedere ai lavori, ma assumendone i costi personalmente.

Uso dei servizi e degli spazi comuni

Spesso le dispute tra i condomini riguardano l’uso delle parti comuni e dei servizi come, ad esempio, l’ascensore. Ciascun condomino può utilizzare l’ascensore o bloccarlo per qualche secondo senza perciò temere contestazioni da parte degli altri condomini. Può allo stesso tempo utilizzare il giardino, il campo di calcio o di tennis, la piscina e tutto ciò che offre il condominio senza dover rispettare turni, salvo siano disposti dall’assemblea.

Eccezionalmente l’amministratore di condominio può inibire l’uso dei servizi comuni suscettibili di godimento separato nei confronti di chi non paga le quote (si pensi alla restituzione del telecomando per la sbarra del parcheggio comune, all’utilizzo dell’ascensore con delle schede rilasciate solo a chi è in regola con i pagamenti). A riguardo la giurisprudenza ritiene che non si possa togliere l’acqua o il riscaldamento al moroso trattandosi di beni indispensabili alla sopravvivenza.

Si può usare il marciapiede condominiale per lasciare cibo in pasto ai randagi a condizione che si lasci il luogo pulito e ciò non costituisca un rischio per l’igiene e la sicurezza dei condomini (si pensi alla possibilità che topi e insetti vadano ad attingere dagli avanzi).

Pareti da abbattere: serve l’ok «statico»

da ilsole24ore.com

“Il mio vicino di casa ha iniziato i lavori di ristrutturazione del suo appartamento e della porzione di sottotetto di sua proprietà. Infastidito dai forti colpi alle pareti che sento da parecchi giorni (sembrava che volessero abbattere i muri), ho chiesto agli operai di potere accedere all’appartamento del vicino e ho notato che tutte le pareti divisorie, non so dire se portanti o meno, sono state buttate giù per formare un unico “open space”. Credo che si voglia realizzare anche una “terrazza a tasca” sul tetto comune. Ho subito avvertito l’amministratore del condominio, che mi ha assicurato un suo pronto intervento. E se non facesse nulla?”
C. B. – ANCONA

Il diritto di proprietà su un’unità immobiliare in condominio va esercitato non solo in funzione dell’interesse individuale, ma anche in accordo con le esigenze di convivenza dovute alla sovrapposizione verticale o alla contiguità orizzontale delle unità immobiliari o delle parti comuni. In altri termini, l’acquisto di un appartamento in un condominio esige che il proprietario, nel godimento dell’immobile, tenga conto degli interessi riguardanti le proprietà altrui, nonché quelle condominiali.
La legge (articolo 1122 del Codice civile) vieta dunque al singolo condomino di eseguire nel suo appartamento opere che possano arrecare danno alle parti comuni. Motivo per cui occorre sempre informare l’amministratore prima di dar luogo a interventi in grado di determinare un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.

continua a leggere