Il fisco è “soft”, se il professionista esercita nella casa in cui abita

da ilmessaggero.it

Chi vuole mettersi in proprio e non ha già la fortuna di avere alle spalle uno studio professionale, come prima cosa deve assicurarsi le “quattro mura” dove esercitare. Spesso chi possiede una casa spaziosa non esita a trasformare la sala hobby o la camera in più in studio investendo l’appartamento del duplice ruolo di abitazione e luogo di lavoro. Ciò significa anche che alcuni costi da sostenere riguarderanno servizi utilizzati sia nell’ambito familiare che in quello professionale. Ma il fisco come vede queste spese? Leggi tutto “Il fisco è “soft”, se il professionista esercita nella casa in cui abita”

Panni stesi in condominio: i limiti

da studiocataldi.it

Chi abita in condominio sa benissimo che non può fare quello che vuole. Del resto il condominio è una comunità, in cui è necessario rispettare le esigenze di tutti e venirsi incontro. Uno dei problemi, sicuramente evitabile, applicando le regole della buona educazione è quello dei panni stesi. Come si può pensare di stendere la propria biancheria grondante di acqua sopra il terrazzo dell’appartamento sottostante e pretendere che il proprietario non si lamenti, magari dopo avergli rovinato la sua poltrona preferita? Prima di adottare questa pessima e fastidiosa abitudine, è bene consultare il regolamento condominiale, che potrebbe disporre anche sanzioni pecuniarie per chi trasgredisce. Questo, in assenza di un titolo che legittimi la servitù di “gocciolio”. E se il regolamento nulla dispone e non esiste una servitù? Come ci si deve comportare? In questo caso è necessario consultare il sito del Comune di appartenenza e controllare se e cosa prevede il regolamento comunale o se è stata emessa un’ordinanza ad hoc in materia, come è successo quest’anno in diversi Comuni italiani.

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Sanzione al condominio, sanatoria edilizia e ripartizione della spesa

da laleggepertutti.it

Due condomini vogliono vendere rispettivamente il proprio appartamento ed il proprio garage nelle nostre palazzine, ma sono impossibilitati perché i disegni depositati presso l´ufficio tecnico del Comune nel 1968 non corrispondono a quanto realizzato (per incremento della superficie degli appartamenti, maggior numero totale di garage ottenuti tramite diversa suddivisione etc). Si autodenunceranno presso il Comune al fine di richiedere una sanatoria e quest’ultimo interverrà obbligando tutti i condomini a partecipare alla richiesta di sanatoria. Dato che la maggior parte dei costi (circa il 9% di € 60.000) sarà a mio carico per via dei millesimi – e tale azione non è nei miei interessi – come posso dissociarmi o richiedere la suddivisione pro-capite e non per millesimi?

La ripartizione della spesa per la sanatoria edilizia va fatta accollando gli importi ai soggetti che il Comune riterrà responsabili delle difformità. Per cui se l’ente riterrà di dover infliggere la sanzione al condominio in generale (per sanare opere di proprietà condominiale), allora l’importo della sanzione amministrativa andrà suddiviso tra tutti i condomini in ragione dei millesimi.

Se il comune infliggerà la sanzione solo ad alcuni proprietari (e non al condominio) è chiaro che dovranno essere loro soltanto a pagare. Se poi la sanzione sarà inflitta al condominio in generale ma si hanno le prove che gli abusi sulle proprietà condominiali furono commessi solo da alcuni condomini, allora la sanzione inflitta dal comune all’intero condominio dovrà essere ripartita dall’amministratore solo a carico dei condomini responsabili tenendo presente comunque che al Comune non interessa chi paghi, ma che si paghi (per cui la ripartizione interna al condominio della sanzione non sposta il termine per il pagamento dell’intera sanzione).

La sanatoria è sempre un’autodenuncia: pertanto, se anche i locali del lettore(probabilmente come tutti gli altri) si trovano nella stessa situazione, questi potrebbe anche non chiedere la sanatoria, la quale non gli può essere imposta. In questo modo il lettore rimarrà estraneo ad ogni spesa, in quanto la sanatoria di beni di proprietà esclusiva cose non comuni) grava solamente sui proprietari. È chiaro, però, che così facendo lo stesso rischia di esporsi ad un accertamento da parte dell’ufficio tecnico: l’autodenuncia presentata solo da alcuni, infatti, non limita i poteri di accertamento del Comune, il quale potrà sempre effettuare un sopralluogo. In quel caso, non potrà sfuggire né alla sanzione né all’adeguamento dell’immobile.

Il criterio è, quindi, il seguente: la sanatoria delle parti comuni grava su ciascun condomino in proporzione ai millesimi; quella delle singole proprietà, invece, è esclusiva dei titolari.

Si ricorda, infine, che secondo la giurisprudenza, in caso di mancato assenso degli altri condomini, l’ente può negare la concessione in sanatoria quando l’abuso interessi parti comuni del fabbricato: «In caso di opere che incidono sul diritto di altri comproprietari, l’amministrazione è legittimata ad esigere il consenso degli stessi (che può essere manifestato anche per fatti concludenti); perciò, qualora vi sia un conclamato dissidio fra i comproprietari in ordine all’intervento progettato in base al mero riscontro della conformità agli strumenti urbanistici, e maggior ragione nell’ipotesi di sanatoria edilizia di opere abusive quindi già realizzate, deve ritenersi che in caso di mancato assenso degli altri condomini, l’ente può negare la concessione in sanatoria chiesta ai sensi dell’articolo 39 della legge 724/94 laddove si ritiene che l’abuso interessi parti comuni del fabbricato» (Tar Sicilia, sentenza n. 1477 del 14 giugno 2016; nello stesso senso anche Tar Sardegna, sez. II, sent. 5 giugno 2017 n. 378 e Cons. St., sez. VI, 27 giugno 2008, n. 3282, a proposito, però, della diversa ipotesi di condono).

Conti correnti online: le novità per i condomini

da adnkronos.com

Tutti i condomini per legge devono avere un conto corrente nel quale far transitare tutte le spese e le operazioni, legate al mantenimento dello stabile o delle palazzine del comprensorio.

Soprattutto negli ultimi anni le norme riguardanti i condomini sono diventate molto più stringenti, per limitare le situazioni spiacevoli in cui a volte amministratori poco onesti o condomini esperti movimentavano i fondi del condominio con poca trasparenza.

Pensate a quante famiglie vivono all’interno di un condominio di medie dimensioni ed al tipo di spese alle quali questo va incontro ogni mese. Ovviamente non si tratta di pochi soldi ed è necessario scegliere il miglior conto corrente con tutte le funzioni necessarie a questo tipo di operazioni.

I migliori conto corrente per condomini

Come abbiamo appena visto su un conto corrente per condomini passano ogni anno migliaia di euro, destinati alle spese legate alla manutenzione ordinaria e straordinaria, alle emergenze ed alle opere di sicurezza ed ammodernamento.

Si va dal pagamento delle utenze di luce, riscaldamento, gas e acqua, alla pulizia degli stabili, alla quota per l’amministratore ed eventualmente allo stipendio del portiere, dalla manutenzione della caldaia e dell’ascensore fino al rifacimento della facciata o del tetto.

Si tratta perciò di conti corrente che devono avere un’alta operatività ed una certa elasticità con un minimo di scoperto, prevedendo la possibilità che qualche famiglia rimanga indietro con una o più rate o che sia necessario effettuare un pagamento con urgenza, quando ancora tutti i condomini non hanno versato la propria quota.

La maggior parte delle banche in Italia offrono conti corrente specifici per i condomini, con caratteristiche leggermente diverse dai tradizionali conti corrente individuali, oggi disponibili con tutte le funzioni dell’home ed mobile banking per gestire digitalmente tutti i pagamenti.

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Usucapione nel condominio

da studiocataldi.it

Nel condominio la coabitazione di più comproprietari si concreta nella condivisione dell’uso delle parti comuni. Accade però che uno dei partecipanti al condominio utilizzi in via esclusiva un bene condominiale (o una parte del bene condominiale) generando una situazione idonea all’acquisizione della proprietà esclusiva per usucapione.

Innumerevoli gli interventi che approdano alla Suprema Corte sull’argomento e molto variegata la casistica: ripostiglio del sottoscala, area riservata a parcheggio, aperture lucifere, assegnazione nominativa dei posti auto, ecc.

Senza dubbio il Condominio è argomento giuridico molto spinoso e discorrere di usucapione nel Condominio lo è altrettanto.

“Rapporto con il bene” e “continuità del possesso” nell’ambito del Condominio, ove esistono più proprietari che hanno il paritetico diritto di utilizzare le parti comuni, si sostanziano in una condizione di possesso già esistente, che va, pertanto, considerata in rapporto a potenziali situazioni di usucapione.

Il possesso idoneo alla maturazione dell’usucapione (ovverosia il cosiddetto possesso uti dominus) nel condominio deve essere esercitato con particolari e stringenti caratteristiche rispetto alla situazione in cui il possessore è estraneo rispetto al bene.

Vi è da considerare, inoltre, che la comproprietà non si estingue per il non uso con la conseguenza che il condomino che non usufruisce della parte comune ne rimane comunque proprietario.

Sul punto la Suprema Corte è ferma nell’assunto che per provare il possesso continuo, pacifico e indisturbato non rileva che gli altri condomini comproprietari si astengano dall’uso della cosa comune, ma è necessario che si verifichi una utilizzazione esclusiva fornendo la dimostrazione che il singolo comproprietario che invoca l’usucapione ne abbia goduto in modo inconciliabile con la possibilità di utilizzo che spetta agli altri condomini comproprietari.

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Pignoramento condomino moroso

da laleggepertutti.it

Non hai pagato le quote di condominio; sono diversi mesi che ti è arrivata la diffida dell’amministratore con cui ti veniva intimato il versamento degli oneri calcolati in base ai tuoi millesimi, ma da allora non hai saputo più nulla. Ti chiedi se questo silenzio sia dovuto all’inerzia, all’indifferenza, alla lentezza delle pratiche di riscossione o se sia piuttosto premonitore di conseguenze ben peggiori come, ad esempio, un’azione legale nei tuoi confronti.

Ciò che temi è che, sul più bello, ti possa arrivare una ingiunzione di pagamento o, peggio, un pignoramento dello stipendio o della stessa casa. Il tuo scopo è certo quella di tirarla alle lunghe il più possibile, magari sperando in una prescrizione per il decorso del tempo, ma dall’altro lato non vuoi rischiare di pagare il doppio di quella che era l’iniziale cifra. Dovresti essere un avvocato per aver chiara la situazione e la tua condizione di debitore; in alternativa puoi leggere attentamente questo articolo in cui ti spiegheremo, per filo e per segno, quali sono le procedure legali che si possono attivare nei confronti di chi non paga le quote condominiali e come avviene il pignoramento del condomino moroso.

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Convocazione di un condomino residente all’estero

da condominioweb.com

e uno dei condòmini è residente all’estero, quanto tempo prima dello svolgimento dell’assemblea bisogna comunicargli l’avviso di convocazione?

Questa, nella sostanza, la domanda che ci viene fatta da un nostro lettore, giovane amministratore di condominio, riguardo ad un caso che gli è capitato di affrontare.

La questione è sicuramente interessante e per chi è addentro alla materia delle comunicazioni/notificazioni, sicuramente foriera di qualche dubbio, posto che in ambito processuale le differenze esistono.

Entriamo nel dettaglio.

Comunicazione dell’avviso di convocazione

Com’è noto la materia è stata oggetto di rimaneggiamento ad opera della legge n. 220 del 2012, la così detta riforma del condominio.

Come ed entro quali termini va comunicato l’avviso di convocazione?

L’art. 66 delle disposizioni di attuazione specifica che il documento in esame dev’essere comunicato:

  • a mezzo raccomandata;
  • per fax;
  • via p.e.c.;
  • tramite consegna a mani.

=> Avviso di convocazione dell’assemblea in caso di assenza del condomino.

Quanto al termine, è specificato che l’avviso dev’essere comunicato entro cinque giorni dallo svolgimento dell’assemblea in prima convocazione.

La giurisprudenza – ormai consolidata – ha chiarito che per comunicazione bisogna intendere ricezione dell’avviso di convocazione entro il termine indicato.

Quanto al conteggio, anche qui è pacifico che si tratti di giorni non liberi, ossia che nel computo non va considerato il giorno di ricezione, ma si deve conteggiare quello di svolgimento in prima convocazione.

Esempio: ricevo la convocazione il giorno 1, il conteggio inizia dal giorno 2, allora l’avviso di convocazione sarà tempestivo se la prima convocazione è indetta non prima del giorno 6.

Quanto al concetto di ricezione, anche qui non vi sono dubbi. Come ha più volte affermato la Suprema Corte di Cassazione, la ricezione si dà per avvenuta, se non avvenuta in mani proprie del destinatario o di un suo delegato, al momento della immissione nella cassetta postale dell’avviso di giacenza del plico (così, tra le tante, Cass. 6 ottobre 2016 n. 23396), addirittura non considerandosi la circostanza che poi il plico sia reso immediatamente disponibile.

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Se il regolamento di condominio vieta il barbecue

da laleggepertutti.it

Vivo in un condominio a corte, al piano terra, unità di testa più esterna. Ho un giardino verso la corte di 60 mq e il punto più lontano del mio giardino è a 8 metri dai muri e balconi. Il regolamento cita “È vietato, sui balconi, produrre fumi derivanti da cottura alla brace di carne, pesce o altro (barbecue) fatta eccezione per le unità poste all’ultimo piano, dotati di terrazzo a lastrico solare”. Io uso regolarmente il bbq chiuso e avviso sempre, limitando fumi di accensione e utilizzando tecniche indirette (non direttamente sulla brace ma uso il coperchio come se fosse un forno) e i fumi sono bianchi e rarefatti come una pentola d’acqua, mettendomi il più lontano possibile nel mio giardino. Il regolamento pone un limite a chi ha il giardino, oltre a quello stabilito dal codice civile?

La norma del regolamento condominiale riportata dal lettore è alquanto chiara: essa vieta di produrre fumi derivanti da cottura alla brace sui balconi (tranne che sui terrazzi dell’ultimo piano).

In base perciò alla norma del regolamento condominiale non si può in ogni caso sui balconi condominiali produrre fumi derivanti da cottura alla brace.

Naturalmente, però, le norme vanno anche interpretate (verificando quale sia lo scopo per cui esse sono state scritte) per cui si potrebbe anche dire che ciò che in effetti la norma vuole vietare non è la produzione di fumo ma che venga prodotto un fumo capace di arrecare effettivo disturbo ai vicini.

Bisogna precisare che questa è un’interpretazione “elastica” della norma che, invece, così come è scritta vieta puramente e semplicemente che si producano fumi sui balconi indipendentemente dal fatto che essi siano o meno fastidiosi.

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Proprietario del solo posto auto è condòmino a tutti gli effetti

da altalex.it

Anche il proprietario del singolo posto auto scoperto è un condòmino a tutti gli effetti e non può essere escluso dall’uso e dal godimento delle parti comuni. Non è configurabile alcuna servitù in quanto ogni condomino ha il diritto di utilizzare e godere dei beni comuni. Come tale, quindi, anche il proprietario del posto auto scoperto è tenuto a provvedere a sostenere i relativi costi in ragione dei millesimi posseduti.

E’ quanto stabilito dalla Corte di Cassazione, Sez. II Civ., con l’ordinanza 16 gennaio 2018, n. 884.

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