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Rumori in condominio: spetta all’amministratore intervenire?

da investireoggi.it

In merito alle liti per i rumori in condominio ci scrivono spesso condomini o affittuari. Questa volta invece a chiedere consulenza è un amministratore di condominio, chiamato a gestire questa problematica. Quali sono le competenze e le responsabilità dell’amministratore di condominio per i rumori tra vicini di casa? Cambiano le regole a seconda che si tratti di liti tra condomini privati o di un’attività commerciale al piano terra del condominio che arreca disturbo? Partiamo dalla lettera di Eleonora N., amministratrice di alcuni condomini a Pescara: “In uno dei condomini che amministro i rapporti tra due vicini di casa sono molto tesi per via dei rumori molesti, soprattutto la domenica mattina; nell’altro le discussioni vedono invece i condomini schierati contro la palestra al piano terra, aperta 24 ore. E’ mio compito risolvere queste discussioni o dovrebbe essere instaurato un giudizio legale?”.

Rumori in condominio: cosa può o deve fare l’amministratore?

Quando si ha un problema in condominio di istinto il primo step per cercare di risolverlo è portarlo all’attenzione dell’amministratore. Questa però è una prassi non corretta, sebbene diffusa: l’amministratore di condominio infatti non è tenuto a fare da arbitro delle liti tra i condomini. A meno che quindi il regolamento di condominio non preveda espressamente limiti di orario ai rumori (perché il compito di far rispettare il regolamento gli viene attribuito dal codice civile), l’amministratore non può chiedere l’interruzione di quelle che sono considerate molestie acustiche. Che si tratti di schiamazzi, di musica, di neonati che piangono, di cani che abbaiano, di tacchi in casaetc. insomma sono tutte questioni che non competono all’amministratore.

Il condomino che reputa di subire immissioni acustiche oltre il limite della normale tollerabilità, dovrà quindi fare un esposto attenendo eventuali verifiche fonometriche che confermino la legittimità della pretesa e tentare così di ottenere un risarcimento dei danni. Più difficile che la condotta abbia rilevanza penale (ovvero che i rumori in condominio siano considerati reato): occorre infatti che i rumori molestino un numero indeterminato di persone, quindi che siano udibili anche all’esterno dell’edificio.

 

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Marciapiedi: se cadi ne risponde il condominio o il comune?

da studiocataldi.it

Custodia dei marciapiedi

Ciò posto, per quanto concerne la custodia dei marciapiedi – ivi compresi quelli attigui agli edifici condominiali – per principio generale la giurisprudenza è da tempo attestata nel ritenere che <<gli obblighi di manutenzione dell’ente pubblico proprietario di una strada aperta al pubblico transito, al fine di evitare l’esistenza di pericoli occulti, si estendono ai marciapiedi laterali, i quali fanno parte della struttura della strada, essendo destinati al transito dei pedoni. Ne consegue che del danno cagionato da buche sussistenti sul marciapiede non risponde il condominio dell’antistante stabile, il quale non è pertanto passivamente legittimato nel giudizio promosso ai fini del relativo risarcimento>> (Cass. n. 16226/2005).

Tanto perché l’art. 14 del Codice della strada, ma anche gli artt. 16 e 28 L. n. 2248/1865 e, per quanto concerne i Comuni, l’art. 5 R.D. 2506/1923, dispongono che per assicurare la sicurezza degli utenti della strada, la pubblica amministrazione, quale proprietaria, ha l’obbligo di provvedere alla relativa manutenzione e, se del caso, segnalare qualsiasi situazione di pericolo o di insidia (Cfr.: Cass. n. 5445/2006).

Tuttavia tale custodia può anche far capo a diversi soggetti, a pari o diverso titolo, e ciò avviene quando per gli stessi coesiste il potere di gestione e di ingerenza sul bene che, come visto sopra, rappresenta ai sensi dell’art. 2051 Cc il criterio di imputabilità per i danni cagionati a terzi da cosa in custodia.

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