Secondo quale criterio si suddividono tra i condòmini le spese relative al compenso dell’amministratore?
Molti sono gli elementi da tenere in considerazione per poter dare una risposta:
- in base alla proprietà
- in base all’uso
tenendo conto che l’attività dell’amministratore è svolta nell’interesse comune.
Poi bisogna considerare l’immobile dato in locazione o quello detenuto in qualità di usufrutturario, ricordando che dopo la riforma la responsabilità tra usufruttuario e nudo proprietario è in solido.
Ma vediamo nel dettaglio:
Criteri legali di riparto delle spese in condominio
Ricordiamo che i criteri previsti dalla legge con riferimento al riparto delle spese condominiali sono quello “in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione“, e quello in “proporzione dell’uso che ciascuno può farne“; il primo si applica alle “spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza”, mentre il secondo per le “cose destinate a servire i condomini in misura diversa”; inoltre, nel caso di condominio parziale, cioè “qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità” (v. art. 1123 c.c.).
L’attività dell’amministratore è un servizio esercitato nell’interesse comune
L’attività dell’amministratore costituisce senz’altro un servizio svolto nell’interesse comune.
In qualità di mandatario, egli gestisce il condominio nell’interesse di tutti: come si evince dai compiti conferitigli dalla legge (v. in particolare artt. 1129 e 1130 c.c) l’attività dell’amministratore di condominio è in ultima analisi sostanzialmente deputata alla gestione e tutela delle parti comuni.
Inoltre, nello svolgimento delle proprie competenze, l’amministratore agisce in nome e per conto di tutti.
Dunque, non v’è alcun dubbio che la sua opera riguardi l’interesse comune.
Pertanto, il riparto della spesa dovrà essere effettuato in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (ex art. 1123 co.1, c.c.), salvo una diversa convenzione, la quale deve essere assunta dai condòmini all’unanimità.
Riparto del compenso dell’amministratore e locazione
L’art. 9 L. 392/1978 (Legge intitolata “Disciplina delle locazioni di immobili urbani”) non include il compenso dell’amministratore tra gli oneri che spetta al conduttore pagare.
Nel caso in cui l’unità immobiliare sia locata, dunque, nel silenzio della legge, secondo la giurisprudenza il pagamento spetta al locatore.
Riparto compenso amministratore e usufrutto
Nel caso sull’immobile sia stato costituito diritto di usufrutto, il riparto sarà quello indicato dagli artt. 1004 e 1005 c.c.: il compenso sarà dunque dovuto dall’usufruttuario per quanto concerne la gestione e la manutenzione ordinaria e non per la manutenzione straordinaria. Salvo, però, a parere di chi scrive, egli non abbia votato per l’esecuzione di alcuni interventi di carattere straordinario, come ammesso, a seguito dalla riforma dall’art. 67, co. 7, Disp. att. e trans. c.c. In tal caso, sempre secondo chi scrive, salvo il rimborso previsto dalle norme richiamate dall’art. 67, co. 7 (artt. 1006, 985 e 986 c.c.), le spese dovranno essere poste in capo all’usufruttuario.
Per quanto complicato, in realtà si tratta di un falso problema, giacchè dopo la riforma usufruttuario e nudo proprietario sono oggi responsabili in solido verso il condominio.
Infine, ricordiamo che nel caso di condominio parziale troverà applicazione anche per il compenso dell’amministratore l’art. 1123, co.3: dunque, nel caso di attività svolta nel solo interesse del condominio parziale (ad es. attività straordinaria per manutenzione straordinaria), le spese andranno ripartite solo tra i condomini interessati.”